Wohnraumpotenzial im Kanton Zürich
Eine aktuelle Studie findet ein Wohnraumpotenzial für 42’000 Personen im Kanton Zürich. Die Studie zeigt den konkreten raumplanerischen Handlungsspielraum auf.
Die ständige Wohnbevölkerung des Kantons Zürich wuchs 2025 um rund 13’000 Personen oder 0,8 Prozent. Der Wohnungsbau hielt mit dem starken Wachstum nicht Schritt: Vergleicht man Bevölkerungszuwachs und Nettowohnungsproduktion (inklusive Umbauten und Abbrüche), fehlten in den Jahren 2023–2025 rund 2’400 Wohnungen. Die Leerstände sinken folglich, während der Druck auf dem Wohnungsmarkt steigt und die Politik um Lösungen ringt. Eine der zentralen Fragen lautet: Wo kann zusätzlicher, gut erschlossener Wohnraum entstehen, ohne raumplanerische Ziele wie den Erhalt von Grün- und Kulturflächen sowie Verdichtung zu opfern?
Seit der Industrialisierung im 19. Jahrhundert wurden Fabriken und störende Gewerbebetriebe häufig ausserhalb der Siedlungen angesiedelt, um die Wohnbevölkerung vor Rauch, Gerüchen und Maschinenlärm zu schützen. Die Zonenplanung des 20. Jahrhunderts verankerte diese Trennung. Seither haben sich die Voraussetzungen jedoch grundlegend verändert: Der gewachsene Siedlungsraum umfasst heute viele dieser früheren Randlagen. Zugleich prägen Dienstleistungen die Zürcher Wirtschaft, viele Produktionsprozesse verursachen weniger Emissionen und moderne Wohngebäude bieten besseren Schallschutz. Das gibt Anlass, auch die Raumplanung neu zu denken: Lassen sich freie Flächen auf bestehenden Industrie- und Gewerbearealen für zusätzlichen Wohnraum nutzen, während die Betriebe erhalten bleiben und sich weiterentwickeln können?
Studie untersuchte den ganzen Kanton Zürich
Genau das hat eine neue Studie von Consult AG in Zusammenarbeit mit der IAZI AG als Datenpartner für den gesamten Kanton Zürich untersucht. Auf 1’245 Grundstücken in 115 Gemeinden könnten 16’000 zusätzliche Wohnungen entstehen. Bei einer stärkeren Nutzung geeigneter Flächen steigt das Potenzial auf 20’611 Wohnungen, was dem Wohnraum für knapp 42’000 Personen entspricht und den Bedarf der nächsten neun Jahre im Kanton Zürich decken würde. Untersucht wurden freie Teilflächen, auf denen zusätzliche Wohngebäude neben dem Bestand Platz finden könnten. Die bestehenden Gewerbebauten bleiben erhalten, vorhandene Erschliessungen können mitgenutzt werden. So lässt sich neuer Wohnraum innerhalb des bestehenden Siedlungsgebiets schaffen, ohne neue Bauzonen auszuweisen.
Neben dem baulichen Spielraum prüft die Studie die ÖV-Anbindung und die Erreichbarkeit wichtiger Alltagsangebote, mögliche Einschränkungen durch Verkehrslärm oder Gewässerräume sowie den lokalen Wohnraumbedarf. Die Ausgangslage unterscheidet sich regional deutlich: Winterthur verbindet Potenzial für 1’200 Wohnungen mit häufig gut eingebundenen Standorten. Uster und Volketswil kommen gemeinsam auf 1’500 Wohnungen, mit überwiegend guter Lage in Uster und hohen Bedarfssignalen in Volketswil. Im Furttal und angrenzenden Unterland weisen Regensdorf, Dielsdorf, Niederhasli und Niederglatt gemeinsam Potenzial für 1’900 Wohnungen auf. Hier sind je nach Standort insbesondere Naturgefahren in Dielsdorf oder Fluglärm in Niederglatt zu berücksichtigen.
Konkreter raumplanerischer Handlungsspielraum
Entscheidend ist, dass zusätzlicher Wohnraum preisgünstig, gewerbefreundlich und nachhaltig entsteht. Ein grösseres Angebot kann den Mietzinsdruck dämpfen; ein Teil der Wohnungen soll langfristig preisgünstig gesichert sein, während sich Wohnungsgrössen und Angebot am Bedarf der lokalen Bevölkerung orientieren. Gleichzeitig darf die Entwicklung das Gewerbe weder verdrängen noch einschränken: Zufahrten, Anlieferung, benötigte Aussenflächen und künftige Entwicklungsmöglichkeiten der Betriebe müssen erhalten bleiben. Eine sorgfältige Planung kann auch Unternehmen und Quartieren zugutekommen durch zusätzliche Kundschaft, kürzere Wege und Wohnerträge, die Investitionen in den Gewerbestandort erleichtern können. Weil bestehende Bauten und Erschliessungen weitergenutzt werden, entsteht Wohnraum, ohne zusätzliche Landschaft zu beanspruchen. Gemeinsame Lösungen für Wärme und Energie, neue Wege und hochwertige Freiräume können Ressourcen schonen, die Areale aufwerten und besser mit den umliegenden Quartieren verbinden.
Die Studie zeigt einen konkreten raumplanerischen Handlungsspielraum auf. Eine gezielte Weiterentwicklung der Raumplanung könnte den Gemeinden ermöglichen, ergänzendes Wohnen auf geeigneten Industrie- und Gewerbearealen zuzulassen und dabei preisgünstigen Wohnraum, eine hohe Wohnqualität sowie die Zukunft der ansässigen Betriebe langfristig zu sichern.
