Benchmarks zur Optimierung der Lebenszykluskosten
Planungs- und baubegleitendes Facility-Management stellt den optimalen Betrieb von Gebäuden sicher. Die Nachfrage nach dieser Dienstleistung ist in den letzten Jahren dementsprechend stark gestiegen.
Um den Ansprüchen an Kostentransparenz und eine professionelle Unterhaltsplanung zu genügen, ist es notwendig, schon in der Planungsphase einen Fokus auf die Betriebsund Unterhaltskosten zu legen. Ein Instru- 32 FM Monitorment, das zu einem umfassenden Überblick führt, ist das Betriebs- und Unterhaltskosten- Benchmarking. Mithilfe von verlässlichen, auf das Projekt zugeschnittenen Benchmarks lassen sich bereits während der Planungsphase die Kosten prognostizieren. Fällt das Ergebnis ungünstig aus, können Massnahmen ergriffen werden, die den Betrieb optimieren. Auch in der Nutzungsphase lassen sich anhand eines Benchmarkings Stärken- und Schwächenprofile erstellen, die zu Verbesserungen führen. Transparenz in diesem Bereich schafft auch der seit 2002 jährlich erscheinende FMMonitor, ein Standardnachschlagewerk für Flächen- und Kostenbenchmarks, das von pom+Consulting AG in Kooperation mit Lehrstühlen der ETH Zürich, der EPF Lausanne und der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW herausgegeben wird. Der FM-Monitor ist ein Strategiewerkzeug, mit dem Immobilien hinsichtlich Kosten, Flächen und Verbräuchen analysiert und beurteilt werden können. Die Publikation basiert auf einem der grössten Datensätze für immobilienbezogene Bewirtschaftungskosten, 2017 wurden die Benchmarks auf der Basis von 14 000 Liegenschaften und rund 60 Mio. m2 Geschossfläche schweizweit ermittelt. Der gesamte Datenpool enthält Betriebsund Unterhaltskosten im Umfang von rund CHF 2.2 Mio. Damit können Entwicklungen des Facility-Management-Marktes aufgezeigt und die Transparenz im Markt wesentlich erhöht werden. Der FM-Monitor-Datenpool umfasst ganz unterschiedliche Objekttypen: Büro und Verwaltung, Gewerbe und Industrie gehören ebenso dazu wie Handel und Wohnen sowie Gebäude aus den Bereichen Bildung oder Verkehrsanlagen. Das gesamte Portfolio ist nach Rendite- und Betriebsliegenschaften unterteilt. Für eine höchstmögliche Genauigkeit der Benchmarks werden zusätzliche Kriterien wie die Grösse, das Baujahr, das Ertragspotenzial sowie der Standort eines Objekts berücksichtigt.
Vergleich schafft Transparenz
Mithilfe des FM Monitors lassen sich die Bewirtschaftungskosten einer spezifischen Liegenschaft mit dem entsprechenden Benchmark vergleichen. Gemäss FM Monitor 2017 liegen beispielsweise die durchschnittlichen Betriebs- und Unterhaltskosten (Eigentümer- und Nebenkosten) einer Büroliegenschaft, die zu Renditezwecken gehalten wird, in der Schweiz bei CHF 29.10 pro Quadratmeter Geschossfläche (GF). Davon wurden rund CHF 6.20/m2 GF Kosten für die Verwaltung der Immobilie ausgegeben. Die grössten Kostenblöcke mit je 30 Prozent der gesamten Bewirtschaftungskosten stellen die Instandhaltungs- sowie die Ver- und Entsorgungskosten dar.
Grafik 3:
Der FM Monitor greift auf einen schweizweit einzigartigen Datenpool zurück, der viele und für unterschiedliche Objekttypen passende Benchmarks und Analysen erlaubt. Er ist ein wirkungsvolles Instrument für das planungs- und baubegleitende Facility- Management und liefert Vergleichsmöglichkeiten, die sowohl im Sinne des Eigentümers wie auch des Mieters sind.
Grafik 2:
Neben Kostenbenchmarks weist der FM Monitor auch Flächenbenchmarks aus. Bei Büroliegenschaften liegt beispielsweise die Flächeneffizienz bei 63%. Dies bedeutet, dass 63% der Geschossfläche für die eigentliche Nutzung der Liegenschaft zur Verfügung stehen. Der Rest setzt sich aus Nebennutzfläche, Funktionsfläche, Verkehrs- und Konstruktionsfläche zusammen. Neben Büroräumlichkeiten stehen auch Lager (HNF 4: 18%), Produktionsräume (HNF 3: 14%), Aufenthaltsräume (HNF 1: 4%) sowie Schulungsräume (HNF 5: 3%) bereit.
Grafik 1:
Dank der Grösse des Datenpools sind Aussagen zum Einfluss von Mietsegment, Baujahr, zur Region und Grösse der Immobilie möglich. So konnte 2017 bei Wohnliegenschaften eine deutliche negative Korrelation zwischen der Fläche einer Liegenschaft und den Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter festgestellt werden – je grösser ein Objekt ist, desto geringer sind die Kosten pro Quadratmeter. Gründe dafür sind, dass grosse Objekte häufiger professionell bewirtschaftet werden, vorhandene Kapazitäten besser ausnützen und die Eigentümer eine grössere Verhandlungsmacht besitzen. Eine kleine Wohnliegenschaft bis 500 Quadratmeter Geschossfläche hat beispielsweise durchschnittliche Kosten von rund CHF 71 pro Quadratmeter. Bei grossen Liegenschaften mit über 10 000 Quadratmeter Fläche ist dieser Wert mit rund CHF 30 pro Quadratmeter massiv tiefer.
