Wohin bewegt sich der Schweizer Immobilienmarkt?
Der Immobilienmarkt ist in letzter Zeit volatil geworden. Ein Gradmesser sind immer die zur Vermietung ausgeschriebenen Objekte.
Der vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz und dem Swiss Real Estate Institute der HWZ halbjährlich veröffentlichte Online-Wohnungsindex (OWI) zeigt, dass im Berichtsjahr vom 1. April 2017 bis zum 31. März 2018 eine leichte Anspannung des schweizerischen Wohnungsmarktes gegenüber der Vorperiode auszumachen ist. Eine Mietwohnung muss mit 32 Insertionstagen zwei Tage weniger lang auf Internetportalen ausgeschrieben werden, um einen Abnehmer zu finden. Das Angebot ist um 8 % gestiegen. So wurden in der Berichtsperiode schweizweit rund 372 000 Mietwohnungen im Internet angeboten. Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter der OWI-Erhebung, sieht vor allem zwei Gründe für die angesichts der regen Bautätigkeit und der weiterhin sinkenden Zuwanderung eher überraschende Verkürzung der Insertionszeit: «Eine gute Konjunkturentwicklung und leicht sinkende Mieten sind wahrscheinlich die treibenden Kräfte hinter der gestiegenen Nachfrage. Ob diese positiven Faktoren die Überproduktion von neuen Mietwohnungen sowie die weiter sinkende Zuwanderung auch mittel- und längerfristig kompensieren können, wird sich erst noch zeigen müssen.»
Erhöhte Nachfrage in den grossen Schweizer Städten
In den meisten der untersuchten zwölf Schweizer Städte kann ein Rückgang der Insertionszeit festgestellt werden. Nur in Zürich, Luzern, St. Gallen und Lugano mussten sich Vermieter länger gedulden als in der Vorperiode, wobei der Anstieg in den ersten drei genannten Städten mit einem zusätzlichen Tag moderat ausfiel. Lugano legte hingegen sechs Tage zu. Damit dauert es hier am längsten, um eine Wohnung zu vermieten. Am stärksten war die Anspannung in Fribourg (– 6 Tage) und in Chur (– 5 Tage). Auch in Bern (– 3 Tage) und Lausanne (– 3 Tage) fanden Vermieter schneller einen Abnehmer für ihre Wohnungen. In der aktuellen Berichtsperiode konnten Wohnungen in Bern (16 Tage), Zürich (20 Tage) und Lausanne (20 Tage) am schnellsten vermietet werden. Auch in Fribourg, Genf und Winterthur gingen Mietwohnungen mit 23 Tagen schnell an einen Mieter. Das grösste Überangebot an Mietwohnungen weisen nach Massgabe der Insertionszeiten Lugano und St. Gallen auf. Hier müssen Wohnungen rund doppelt so lange im Internet ausgeschrieben werden wie in Bern oder Zürich.
Sinken nun die Mietpreise?
Mit steigender Insertionszeit verstärkt sich für Vermieter der Druck, Mietzinsreduktionen zu gewähren, um Leerstandsverluste zu verhindern. In der nachfolgenden Grafik werden die Wohnungsinserate dargestellt, bei denen die Miete während der Insertionsdauer nach unten korrigiert wurde. Während im 1. Quartal 2014 Mietwohnungen in der Schweiz im Durchschnitt 20 Tage inseriert werden mussten, stieg die Insertionsdauer im 1. Quartal 2018 auf knapp 30 Insertionstage. In der gleichen Periode ist die Anzahl Inserate, bei denen die Miete nach unten korrigiert wurde, von 1,5 % auf 4,5 % gestiegen. Bei einer Zunahme der Insertionszeit um 50 % wurden somit dreimal so viele Angebotsmieten nach unten korrigiert. Auch wenn der Zusammenhang über die Zeit nicht ganz linear verläuft, kann festgehalten werden, dass zunehmende Insertionszeiten zu überproportional vielen Preissenkungen führen.
